碧桂园(02007.HK)

新股评级 | 世茂服务:可以复制碧桂园服务上市后的走势吗?

时间:20-06-30 16:03    来源:格隆汇

新股评级 | 世茂服务       综合评分:7.8分

 关于世茂服务  行业:物业管理/房地产

 世茂服务于2000年左右成立,在国内经营物业管理和增值服务超过15年,在管项目覆盖25个省91个城市。截止到2019年年末,公司在管项目184个,在管面积6820万平米,。

 公司是世茂房地产旗下的控股子公司,凭借母公司的资源优势近几年增长迅速,近期更是拿到了红杉资本和腾讯共计2.4亿美元的投资,目前在行业百强物业中排名第12位。


 亮点:

1、大型物业公司在市场中是稀缺标的,可以依靠母公司的资源优势快速发展。

2、同时公司也有收并购的能力,通过吸收控股其他公司来实现增长,IPO融资后更是提供了资金供给。


风险点:

1、受新冠疫情影响,母公司世茂地产竣工面积不及预期。

2、收并购过程中可能导致的商誉减值的风险。

 

世茂服务新股评级详解:

一、行业前景(占比10%)  8分

物业管理行业现在处于行业发展初期,TOP10的市占率是10%左右,还相当分散。除了关联方竣工交付带来的业绩增长,行业的收并购过程也在加速当中,集中度提升较快。

 公司作为行业的头部公司,会受益于行业发展来提高自身的市占率水平。世茂服务并非第三方物业,客户基本来自于世茂地产,议价能力强。


 二、市场地位(占比20%) 7分

物业管理行业的格局相当分散,CR10不足10%,有关联母公司的物业公司优势非常明显,近几年世茂地产的销售业绩增速维持在30%左右,为世茂服务的增长提供了确定性,同时因为物业服务的利润率比房企高,所以利润增速还会加快。

 世茂服务的营收规模在行业内排名靠前,与碧桂园(02007)服务,保利物业对比,公司的体量稍小,在行业内排名第12名。


 三、成长潜力(占比30%)  8分

公司2017年-2019年收入分别为10.42亿元、13.29亿元和24.89亿元,复合年增长率为54.5%;年度利润分别为1.08亿元、1.46亿元和3.84亿元,复合年增长率为88.0%。

 公司社区增值服务录得重大增长,所得收入占总收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%,并进一步上升至2019年的26.0%,成为物业管理收入之外的第二大盈利增长点。

 同时公司也在通过收购的方式来提升自身的规模体量,2020年3月,世茂服务花费1.45亿元的代价收购福晟生活服务51%的股权。在5月和6月,公司也做了一系列的收购,在管面积也得到了快速提升。


 四、公司治理(占比10%)  8分

世茂房地产通过直接或间接的方式持有公司90%的股权,等到世茂服务分拆上市完成后,世茂地产还持有世茂服务不少于50%的股权。母公司持股相对集中,可以控股世茂服务,有利于公司的管理和发展。

 

五、财务质量(占比30%)  8分

世茂服务2017年,2018年,2019年的利润率分别是10.4%,11.0%,15.4%,提升非常明显。

 物业公司的现金流都很好,一般负债率也比较低,只是公司最近收购了几家物业公司造成了短期负债率的上升。通过上市融资的方式,有利于降低公司的负债情况。

 收购项目会给公司创造可持续性的成长性,同时也创造了现金流,物业公司都是轻资产运营公司,投资成本不高,利润率却很高。收购表面上会提升负债水平,但是也提高了资产收益率。