碧桂园(02007.HK)

中信建投:物管股增效趋势明显 推荐碧桂园服务等股

时间:20-09-10 09:40    来源:新浪

核心观点

卫生事件影响有限,营收及业绩保持高增长。上半年29家物业公司(A+H)合计实现营业收入386.3亿元,同比增长41.3%,较2019年全年增速提升4个百分点;实现归母净利润51.7亿元,同比增长47.2%,较去年全年增速提升约17个百分点。上半年尽管受卫生事件影响,但得益于储备面积较足,以及复工复产及时,营收规模仍实现较快增长。尽管龙头营收规模较大,但发展势头仍超多数中小物业公司,而中小型物业公司在业绩方面发力较为明显。

利润率提升,管理费用率下降。上半年29家物业公司整体毛利率27.0%,较去年全年提升0.6个百分点;整体净利率13.4%,较去年全年提升1.6个百分点。物业管理行业整体毛利率提升主要在于自身成本管控能力的提升,以及增值服务拓展带来的结构性业务毛利率提升。上半年整体净利率提升幅度高于毛利率的原因在于费用管控效率提升,随着在管面积的不断扩大,人均管理效能提升,上半年整体管理费用率为8.0%,较去年全年下降1个百分点。

净利率提升不抵周转和杠杆下降,ROE略有回落。上半年29家物业公司整体年化ROE为19.6%,较去年全年下滑1.1个百分点,整体而言仍维持较好水平。ROE在净利率上升的情况下有所下滑,主要由于周转率和杠杆均有所下降。

管理面积增长较快,第三方拓展加深。物业管理行业收入实现快速增长的基础在于在管面积实现较快的增长,中信建投跟踪的主流物业公司多数在管面积增速在30%以上;合约面积方面,大部分主流物业公司上半年合约面积较去年同期取得20%以上增长。此外,上半年主流物业公司第三方拓展面积占比均实现提升,对母公司依赖程度进一步下降。

增值服务布局仍是核心主题之一,业主增值服务提升较快。上半年,主流物业公司增值服务均实现较快增长,其中11家主流物业公司业主增值服务收入同比增长44%,高于非业主增值服务收入27%的增速。

并购注重区域覆盖度扩大和业务能力提升。上半年,物业公司也在做积极的收并购,从主流公司披露的情况来看,仍是聚焦区域覆盖度扩大和业务能力提升两方面。当前,物业管理行业正在积极推动“平台+生态”的模式,做大平台,构建生态,将是未来很长一段时间物业管理行业的宏大主题。

投资建议

港股重点推荐碧桂园(02007)服务(06098)、保利物业(06049)、永升生活服务(01995)、宝龙商业(09909)。