碧桂园(02007.HK)

碧桂园绿地恒大拿地最多 武汉兰州西安最被房企看好

时间:20-10-13 17:30    来源:新浪

尽管土地市场降温明显,但从房企拿地情况来看,中西部省会城市与城市群内核心城市仍然是房企投资热点。

来源:中国房地产报 田傲云/发自北京

融资收紧压力已率先传导至土地市场。

受疫情影响,2020年土地市场在经历1、2月短暂低迷后,3月份开始迎来供地高峰,单月供地1545宗,环比增长150.81%,同比增长38.07%,这样的热度一直持续到二季度。

进入三季度,受持续趋严的调控压力,土地市场开始转冷。到9月底,土地市场成交情况已连续下滑3个月,热度明显回落,主要体现在土地出让金下降、溢价率下降、房企拿地规模下滑、地块流拍等方面。

中指院数据显示,进入三季度,50家代表房企拿地规模整体呈持续下滑趋势,有32家9月拿地金额较前8个月均值出现下滑。

克而瑞数据亦显示,截至9月27日,重点监测城市流拍现象较上月加剧,流拍率升至10%以上。流拍地块主要集中在三四线城市,其中3成是商办地块,涉宅用地则位于区位偏远、周边配套欠缺的远郊区域。

业内表示,由于调控从紧的预期仍在,土地市场降温在一定程度上反映出在“三条红线”影响下,房企开始有所顾忌,谨慎拿地。

不过亿翰智库首席研究员张化东表示,从近几年土地市场表现来看,房企为平衡资产负债,到了下半年一般会停止土地再投资。“‘三条红线’对土地市场影响是短期的,长期是对经营模式有影响。”

值得注意的是,尽管土地市场降温明显,但从房企拿地情况来看,中西部省会城市与城市群内核心城市仍然是房企投资热点。中指院数据显示,1-9月,50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省会城市占7席,其中武汉、兰州和西安占据前三位。

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7家房企新增土储过千万平方米

中指院统计数据显示,50家代表房企1-9月月均拿地均值为1928亿元,显著高于2019年月度均值。截至9月底,共有7家房企新增土地储备跨过千万平方米,碧桂园(02007)继续领先,累计新增土地储备2846万平方米。

中国恒大、绿地控股占据二三名,分别新增土地储备2639万平方米、2310万平方米。龙湖则以1137万平方米成绩,踏入千万平方米土地储备阵营。

房企积极性提升在拿地销售比上也有所体现:1-9月50家代表房企拿地销售同比微升4%,疫情影响退去后,一季度挤压的土地需求得到释放。

分梯队来看,第二梯队房企拿地最为积极,拿地销售比高达49.2%;其次TOP21-30企业拿地销售比也达到了42%,后两个梯队拿地销售比则均低于均值。

前10房企拿地销售比仅为31.2%,同比下降4.5%,在各梯队中垫底,这一方面体现了前10房企土地储备充足,规模持续领先,拿地态度最为保守;另一方面也体现了行业加速整合、中小型房企对规模的适度增长仍存在需求,拿地意愿较为积极。

尽管从拿地销售比来看,前10房企积极性不如其他梯队,但前10企业年内新增土地储备仍占50强新增土地储备的46%,前20房企新增土地储备占百强总新增土储的6成以上,龙头房企规模优势依旧显著。

此外,从房企拿地情况看,50家代表房企中有34家房企2020年1-9月月均拿地金额超过2019年月度均值,其中越秀前9个月月均拿地金额较上年增加两倍以上,奥园、融信和绿城则在一倍以上。中国金茂、中国恒大、融创中国这几家龙头房地产企业拿地态度呈现一定放缓趋势。

有房企人士告诉记者,虽然现在各地仍在积极推地,供应量维持在较高水平,但优质地块供应占比已明显减少,这和企业投资预期并不相符。

从权益金额占比看,中指院监测代表房企中,截至9月底50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为81.8%,较上年同期增长了1.6个百分点。

其中,前10阵营企业权益金额占比同比下降1.4%,在招拍挂市场更倾向于合作拿地。其他阵营企业在招拍挂市场的合作力度减小,具体来看,TOP11-20和TOP31-50阵营企业权益金额占比均出现显著上升,分别同比增长了3.4%和2.8%,TOP21-30阵营企业同比微升0.6%。

早在今年3月31日年度业绩会上,恒大集团副主席、总裁夏海钧就表示要控制土储规模,“以前是每年新增6000万到8000万平方米,今后3年每年新增土地储备约4000万平方米,通过土地储备逐渐减少实现规模控制”。背后原因是,过去数十年,恒大高增长的同时也伴随着高负债。控规模、降负债是恒大战略目标。

“可以预计,如果这些减速龙头企业目标顺利达成,那么几年之后它们定会享受到销售增加带来的利润提升,以及有息负债下降也将释放大量利润,资本市场对这些房地产企业的估值将又是另一番景象。”有资本市场人士分析称。

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房企加码长三角、中西部

总体来看,房地产企业拿地同比显著上升。根据中指院数据显示,2020年1-9月,TOP100企业拿地总额23796亿元,拿地规模同比增长9.2%。具体从新增土地储备分布情况来看,长三角和中西部区域成为房企投资热点区域。

中指院数据显示,1-9月,50家代表房企拿地TOP10城市中,中西部省会城市占7席,其中武汉、兰州和西安占据前三位;从拿地金额来看,长三角区域前10企业拿地金额3580亿元,位居四区域首位;中西部区域前10企业拿地金额2611亿元,位列第二;拿地面积来看,中西部区域前10企业以9279万平方米拿地面积位居四区域首位。

西安一位房地产研究人士告诉记者,尽管融资收紧预期仍在,导致房企资金紧张,但并没有影响其在西安土地市场的决策思路。“其实各地受到的影响并不一样,以西安为例,很多房企进入西安属于战略性拿地,再加上目前西安土地价格属于洼地,如果房企本身土地储备不足,所受影响较小。”

也有房企人士表示,今年上半年长三角区域楼市火热,市场出现一二手房价倒挂的情况,导致新盘去化极好。

该房企人士透露,按照正常开发节奏,在长三角区域从拿地,到项目开盘,大概需要6-8个月时间;如果是10万平方米规模的项目,从拿地到最终售罄时间大概18-24个月。“今年房企销售压力还是比较大的,长三角区域显然更为安全,毕竟现金回笼会更快。”

以招商蛇口为例,尽管大本营聚焦在华南区域,但最近几年却活跃在长三角和中西部的土地市场中。根据克而瑞数据显示,按照建筑面积,今年上半年,招商蛇口在华南、长三角、中西部、京津冀区域拿地比例分别为18%、35%、40%、8%。除招商蛇口外,还有碧桂园、万科等华南房企也开始进行战略转移,活跃在长三角区域中。

值得注意的是,除这种其他区域房企战略路线转移之外,根植于本地的长三角区域型房企如滨江集团、新力、德信等,也开始加码扩张,在区域投资表现亮眼。以滨江集团为例,今年1-9月,在长三角区域中拿地金额位列第一,拿地范围主要集中在杭州,进一步扩充在长三角区域的土地储备。。

业内分析称,目前滨江集团土储达到2700亿货值,参考2019年1121亿元销售额,目前的土地储备可以满足未来2年左右销售,在加大巩固自身优势和区域的市占率上有着积极作用,也为后期规模扩张打下坚实基础。

责任编辑:马琳 刘亚

审读:戴士潮

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